政府采购项目
采 购 需 求
项目名称：皇姑区明廉街道办事处物业服务
采购单位： 皇姑区明廉街道办事处
编制单位： 皇姑区明廉街道办事处
编制时间： 2026年8月26日
编 制 说 明
一、采购单位负责编制、确定采购需求，并对采购需求负有主体责任。
二、采购单位编制的采购需求应符合《财政部关于印发政府采购需求管理办法的通知》（财库〔2021〕22号）要求及政府采购相关规定。
三、斜体字部分属于提示内容，采购单位编制采购需求时应删除。
四、对不适用的内容应删除，并调整相应序号。
一、需求调查情况
皇姑区明廉街道办事处物业服务不满足《政府采购需求管理办法》第十一条规定情形，不开展需求调查。
二、采购需求清单
（一）采购项目概况
办事处约5278.21平方米服务面积的物业服务。
（二）采购项目预（概）算
总 预 算： 364196.00 （元）
包1预算： 364196.00 （元）
（三）采购项目最高限价
最 高 限 价 ： 364196.00 （元）
包1最高限价： 364196.00 （元）
（四）采购标的汇总表
| 包号 |
序号 |
标的名称 |
计量单位 |
数量 |
是否进口 |
| 1 |
1 |
物业管理服务 |
1 |
1 |
否 |
（五）技术要求和商务要求
1.包1
（1）技术要求
一、服务要求：
（一）物业管理的基本要求
1.管理规范有序，服务周到热情。
2.卫生洁净、物品整洁，在保证早、中、晚打扫卫生秩序的前提下，发现卫生死角及时清理。
3.巡查到位，确保安全无事故。
4.发现闲杂人员，应及时劝离，对不法行为进行防备。
5.设施日常维修保养良好。
6.统一制服着装，采用先进的安保设备。
7.能圆满完成各项临时性工作。
（二）物业委托管理事项范围、人数、人员要求及管理要求（共计9人）
1.人员具体要求如下：
项目经理1人，综合服务1人；楼内外清理保洁工作4人；日常维修1人；秩序维护员2人。
2.项目管理及综合服务
（1）人数：2人（其中：项目经理1人、综合服务1人）
（2）职责范围：
负责与采购人沟通日常项目工作安排、管理、培训；负责接待及信件、报刊发放工作，负责提供便民服务，负责保障街道会议工作及采购人交办的其他工作。
（3）人员要求：
项目经理：男女不限，身体健康，持健康证上岗，责任心强，五官端正，气质端庄，50周岁以下，大专及以上学历，精通物业组织管理，具有较强的沟通协调及应对突发事件能力，具有相关工作经验。
综合服务：男女不限，高中及以上学历，45周岁以下，五官端正，性格外向具有较强的语言表达能力，了解会务接待流程，接受过会务接待专业培训，具有会务接待经历。能够熟练使用采购人各项会议设备，并能熟练操作计算机，持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。
（4）管理标准：
项目经理管理标准：
1）使用文明用语热情接待及疏导来访客人。
2）维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。头发要整洁，不留奇异的发型，不戴夸张的头饰。上班应化淡妆，不得浓抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹浓香水。
3）注意个人卫生，上班前不许吃带有异味（姜葱蒜味）的食品，不得饮酒，饭后要漱口。不得随地吐痰，乱丢杂物。
4）上班时间应保证室内安静，不大声喧哗、打闹、吹口哨、唱小调、看报纸、干私活、化妆等；不得敲桌椅或玩弄其他物品。要做到说话轻、走路轻、操作动作轻，保持工作时的良好气氛。
5）物业管理员工统一着装，佩戴明显标志。工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
6）采购人对物业公司的总体满意率达到95%以上。
会服管理标准：
1）会前要认真看清会议使用通知单，会议前一天与采购人沟通。
2）会场布置根据要求进行场地摆台，铺设台布要求干净、平整，摆放的物品要整齐，规范合理。
3）提前十分钟把茶泡好，牢记三轻（说话轻、走路轻、操作轻），一快（服务快）礼貌服务，尽量在服务中不影响会议。
4）会后进入场地及时检查是否有参会人员忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记。
5）熟悉会议室设备的种类、数量、用途、存放位置，熟练掌握会议室设施设备的操作方法。
3.楼内外清理保洁工作
（1）人数：4人。
（2）岗位：保洁班长1人，保洁员3人。
（3）职责范围：
负责办公室、楼层、楼道、洗手间、活动室、会议室、门前、大厅、庭院等公共场所的管理，包括卫生、物品清洁、秩序维护、垃圾清运等工作；负责街道院内除雪工作。
（4）人员要求：
保洁班长，女性，年龄45周岁以下，五官端正，气质端庄，身体健康，责任心强，持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料），具有相关管理工作经验，会使用保洁设备。
保洁员，女性，年龄55周岁以下，五官端正，责任心强，持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料），身体健康，掌握保洁基本常识。
（5）管理标准：
1）保洁设施完备，并定期对地面、洁具等部位进行养护，确保表面光洁，无污渍。
2）卫生间每天随时清理，包括地面、墙面、盆台、镜面、大小便池、窗台、水池、水龙头、棚面等；每周消毒一次，保证卫生间清洁，特殊情况应加大消杀次数。
3）公共通道每天用地拖清扫至少四次；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢脚线；每周对各木质门、楼内玻璃、楼道垃圾桶进行清理擦拭；每月对地面、木质门进行技术保养处理。
4）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。
5）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
6）楼宇外围无改变用途和破坏、踩踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
4.日常维修工作
（1）岗位：日常维修。
（2）人数：1人。
（3）职责范围：
1）****楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。
2）给排水系统的监护运行保养维修及节能控制工作。
3）用水设备维护与管理工作。
4）消防设备运行监控系统的维护管理工作。
5）庭院、房屋、门窗、****楼所有设施的小型维修工作。
6）日常维修维护。
（4）人员要求：男性，年龄50周岁以下，持有应急管理部门核发有效的《中华人民共和国特种作业操作证》，作业类别为高压电工作业或低压电工作业相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料），具有日常维修工作经验。
（5）管理标准：
1）严格执行操作规程。
2）设备良好，一年内无重大管理责任事故。
3）制定临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
4）制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
5）无火灾及安全隐患。
6）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
7）排水系统通畅，无积水、浸泡。
8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
9）制定突发事件应急处理预案。
5.秩序维护兼消防监控工作
（1）岗位：秩序维护员。
（2）人数：2人。
（3）人员要求：
男性，年龄55周岁以下，身高1.70米以上，身体健壮，责任心强，能够熟练使用消防设备。秩序维护员需提供保安员证（投标文件中提供保安员证复印件并加盖公章，未提供的视为投标无效）。其中至少1名同时需持有消防设施操作员（或建（构）筑物消防员）职业资格证书（投标文件中需提供复印件加盖公章，未提供的视为投标无效）
（4）职责范围：
1）负责办公区域24小时公共秩序管理及安全管理工作。
2）负责出入院车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。
3）负责全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除安全隐患，维护采购人正常办公秩序。
4）针对本项目的实际情况制定合理的突发事件处置预案，并定期组织演练。
5）负责采购人交办的其他工作。
（5）管理标准：
1）实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉采购人办公环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。
2）****楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后，在5分钟内赶到现场。
（三）职责要求
1.遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2.根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。
3.保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
4.严格审核录用本物业项目劳务人员，保证从业人员具有法律法规和行业规章所要求的在有效期内的等级证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
5.及时调整采购人认为不适合继续在采购人处工作的物业公司工作人员，采购人有权利自行调整物业公司工作人员的工作岗位。
6.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
（四）其他要求
1.要保证物业人员的稳定，不经采购人批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。
2.专业技术人员要有专业证书，持证上岗。
3.中标单位必须保障其物业工作人员人身安全，采购人不承担其责任。
4.中标单位签订合同后，物业全部人员必须在12小时之内到位，组织好交接工作，保证设备运转和各项工作不中断。
5.投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位），应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应缴纳的税金等。包括但不限于员工工资及社会“五险”、服装费、管理费、税金。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定（应满足国家最新缴费基数），员工工资标准应满足国家最新工资标准要求，并按照投标人所在地现行规定的种类，满足最新缴费基数要求。
二、服务内容和质量目标：
（一）物业服务主要包括以下内容：项目管理、收发接待、楼内外环境卫生、日常维修、秩序维护兼消防监控等管理工作。
（二）物业服务企业服务质量目标参照（国家物业管理考评评比标准）：1.满意率大于90%。每两个月组织一次意见征询和满意度测评，对采购人的意见和建议进行调研并认真抓好落实。
2.投诉处理率100%（特殊情况除外）。加强内部管理，强化服务意识，提高员工素质。建立24小时值班制度，及时为采购人排忧解难，做到投诉有记录、处理有结果，并做好回访工作。
3.报修处理及时率100%（特殊情况除外），建立严格的制度，要求维修人员接到维修单后10分钟赶到现场，零修和急修工作及时完成不过夜。同时建立回访制度，确保及时和优质地服务。
4.公共设施、设备完好率大于98%。确保设施设备良好，运行正常，无事故隐患；加强对设施设备的检查，完善设施设备检验、保养、检修制度，落实岗位负责制。
5.专业技术人员持证上岗率100%。加强专业技术人员的培训考核，定期检查专业技术人员上岗证。
6.卫生保洁率95%。建立严格的考核和巡检制度，做到垃圾日产日清，洁净卫生，空气新鲜，环境无污染。楼梯、公共区每日打扫两遍，保持卫生清洁，环境整洁美观。
7.治安案件发生率零。无被偷盗、被抢劫事件，年度无重大刑事案件发生，实行24小时巡逻。
8.火灾发生率零。建立义务消防员制度，定期培训和演习，加强防火知识宣传，由秩序维护员进行日常巡检，发现隐患及时处理，确保安全。
9.物业公司承担物业服务人员的健康证体检相关费用。
三、监督管理和考核办法：
（一）明廉街道办事处按照机关后勤服务社会化、市场化、规范化的要求，坚持公平、公正、公开的原则，采取平时考核与年终考核相结合的方法，监督和考核物业服务企业的服务质量。
（二）明廉街道办事处具体负责机关后勤服务的引进、监督和管理，指导物业服务企业的服务和考核工作。
（三）考核内容包括项目管理、收发接待、楼内外环境卫生、日常维修、秩序维护兼消防监控、服务投诉、满意度测评等。
（四）具体考核办法：采取月考核与年终考核相结合的办法，实行量化打分制。平时考核占70%，年终考核占30%。
1.平时检查。按照考核分工，负责人每日到各点巡查至少一到两次，及时发现和指出存在的问题，并填好检查记录表。每周召开一次会议，各点汇报一次检查情况，每周汇总上报一次，作为周评分依据。
2.月考核。考核领导小组对照考核规则，每月对各个服务点进行一次全面考核，并结合平时考核计算出月考核成绩。
3.年终考核。年终考核工作主要由物业公司根据全年工作情况，写出书面自查情况报告上报办事处考核领导小组。办事处考核领导小组进行综合考核，最后结合平时考核成绩计算得出年终考核分数。
（五）考核问责
月考核综合得分在90分以上的，服务费按照合同约定金额按时拨付；月考核综合得分在80～90分之间的，服务费扣除合同约定金额的5%；月考核综合得分在70～80分之间的，服务费扣除合同约定金额的10%；月考核综合得分在60～70分之间的，服务费扣除合同约定金额的15%，并限期1个月内有明显改善，如限期内无明显改善迹象，视情况提前解除合同。
（六）物业服务企业出现以下情况，将实行一票否决，办事处有权终止物业服务合同。
1.物业服务过程中发生重大安全生产事故的。
2.违反合同约定的服务质量标准的，年度综合考评得分低于70分的。
3.由于管理不善，造成物业环境恶化、设施设备损坏的，并造成不良影响和经济损失的。
（2）商务要求
一、服务期限：自合同签订之日起一年。
二、服务地点：沈阳市皇姑区明廉街道办事处。
三、付款方式及条件：物业服务费按月支付，每月19日前支付上一个月的物业服务费，每次支付年物业服务费的1/12（核增减人员增减费用）。
四、验收：
1）验收标准：合格。
2）验收程序：根据《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知 》辽财采[2017]603号文件要求，由采购人进行验收。
3）验收报告：由采购人出具。
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