一、项目基本情况
1 、服务地址：辽中区滨水城滨水路 18 号。
2 、服务面积：办公楼建筑面积 13417 平方米，地上 9 层，地下 1
层，内设办公室、会议室、食堂、设备间、一楼停车场等及四个外派法庭（茨榆坨法庭、刘二堡法庭、朱家房法庭、满都户法庭）。
3 、服务事项：
（ 1 ）物业服务管理与综合服务；
（ 2 ）设施、设备运行、维修及维护；
（ 3 ）楼内、外清理、保洁、外派法庭全楼及院内外卫生；
（ 4 ） 24 小时监控工作；
（ 5 ）采购人交办的临时性工作。
二、人员岗位配置及要求（ 21 人）
（一）项目管理与综合服务人员（ 2 人）
1 、项目经理（ 1 人）
人员要求：负责与采购人沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作。大专以上学历 （上岗前核验相关证明材料）
，五年以上物业管理经验，持有全国物业管理企业经理岗位证书 （上岗前核验相关证明材料） 。
2 、经理助理（ 1 人）
人员要求：配合项目经理工作，及会议服务。
( 二 ) 设施设备运行维护人员（ 2 人）
人员要求：男性，政治品德良好、责任心强；掌握强电专业知识，能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备，须持有电工证、电梯管理员证、建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书
（证书均上岗前核验） 。
（三）楼内外清理保洁工作（ 14 人）
人员要求：保洁人员五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识。
（四） 24 小时监控工作（ 3 人）
人员要求：责任心强，五官端正，气质端庄。
三、服务内容及要求
（一）项目管理与综合服务
（ 1 ）各项服务文明、规范、准时。
（ 2 ）维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
（ 3 ）物业管理员工统一着装 ( 服装由物业公司提供 ) ，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
（二）设施设备运行维护
职责范围：
保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。
（ 1 ）配电室 24 小时的维护、监控与管理工作。
（ 2 ）大楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。
（ 3 ）水源热泵机组、泵房、给排水系统 24 小时的监护运行保养维修及节能控制等工作。
（ 4 ）生活用水设备维护与管理工作。
（ 5 ）消防设备运行监控系统的维护管理工作。
（ 6 ）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修。
（ 7 ）各种安防系统及楼体、庭院的亮化工程维护与管理工作。
（ 8 ）一楼消防控制室需 24 小时安排值班人员发现事故及时处理，并汇报采购人。
（ 9 ）夜间巡逻。
（ 10 ）突发事故处理。
管理标准：
（ 1 ）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（ 2 ）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（ 3 ）配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员，严格执行操作规程。
（ 4 ）设备良好，运行正常，无管理责任事故。
（ 5 ）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（ 6 ）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
（ 7 ）订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
（ 8 ）无火灾及安全隐患。
（ 9 ）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
（ 10 ）排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。
（ 11 ）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（ 12 ）中央空调系统运行正常，无严重滴漏水现象。
（ 13 ）制订故障应急处理方案。
（ 14 ）遇到问题及时与采购人取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全。
（ 15 ）巡逻检查的员工必须佩带工牌，按规定的巡逻路线巡逻，并严禁单人巡逻。
（ 16 ）按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情，
应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及采购人领导到达现场之前不能离开。
（ 17 ）巡逻检查人员必须熟悉楼内巡逻区各类设备、物品放置，
如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，落实各项防范措施。
（ 18 ）检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录。
（ 19
）夜间巡逻应注意检查声音、味道、温度等安全隐患。注意周界可疑迹象，及时发现并控制非法侵入人员，并向采购人领导进行报告。观察办公室等是否有房门未锁，且房间无人情况，及时上报采购人应急处理。
（ 20 ）出现事故迅速果断制止火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、纠纷等突发事件；同时尽快向上级领导报告。
（ 21 ）参与事故处理的保安在事件处理后立即填写重大事故报告，于 12
小时内以书面形式递交采购人，详述事故发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。
（ 22
）参与事件处理的秩序维护部门应在事件处理完毕后如实总结，找出事故发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
（三）楼内外清理保洁
职责范围：
1 、法院全楼、园区及宿舍卫生和四个外派法庭卫生（包括办公室、老干部活动室、楼层、楼道、电梯、洗手间 ( 包括墙面 )
、活动室、会议室、车库、庭院、台阶、门卫等公共场所的卫生、物品清洁；
2 、门窗玻璃的保洁 ( 玻璃幕墙除外 ) ；
3
、负责会议室、门前、大厅、庭院和花草树木的管理及垃圾清运、冬季除雪等工作；四个派出法庭全楼保洁和安检厅的卫生清扫保洁工作、一楼浴池、九楼会议室、九楼卫生间、大餐厅、小餐厅卫生清扫工作。四楼羽毛球场地、二楼阅览室、大门警卫室卫生清扫工作；
管理标准：
（ 1 ）保洁设施完备，每天对地面、卫生洁具等部位进行清理养护，确保表面光洁、无污渍，不定期对门窗玻璃进行保洁，确保清洁。
（ 2 ）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。
（ 3 ）每天对室内外垃圾筒内的垃圾进行收集、装袋，运到指定存放处。
（ 4 ）保证各种摆放设施、指示牌、电源开关、花盆内外、烟灰缸等清洁，对能擦拭的墙面进行擦拭，保持清洁。
（ 5 ）定期消毒，喷洒空气清新剂，尿池投放香球。
（ 6 ）冬季雪停即开始除雪不能过夜。
（ 7 ）负责院区的保洁兼任通讯员。
（ 8 ）分发报纸，取送文件。
（四）会议服务
1 、会议室清洁
会议室每日清洁 , 保证随时可以会议使用。
2 、会议服务工作
（ 1 ）有会的会议室门口需设立一个站立岗，随时接待前来参加会议的领导。
（ 2
）会前准备工作要认真看清会议预定单，如会议性质、参会领导人员（主办部门联系人及电话、会议时间、地点、场型、设备、及特殊服务要求等）会议前一天与领导沟通。
（ 3
）会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查，如茶杯、笔、纸、名卡等等，每样物品的摆放都需要按照摆放标准；根据领导习惯，反复确认是否摆放正确；指示牌必须清晰明了，用词准确，名牌必须用掉线的方式摆成一排，沿上桌边对齐，每个座位的名牌位置必须保证完全相同。
（ 4
）会前清洁会议室内所有陈设，椅子摆放要整齐，数量要与会议人数相等；在摆台面时要求物品要干净、整洁、方便客人使用，物品要横齐竖直，规范合理。
（ 5
）会议中途有茶休或午休时应及时到会场内进行整理会场，整理调整好台型及椅子，需要更换及补充相应物品的要及时，同时通知保洁进行场地清理，桌面上的物品重要资料员工不要随意动。
（ 6 ）会议结束后，员工应站在门口两侧，面带微笑送客，并提醒参会人员拿好随身物品。
（ 7 ）会后进入场地及时检查是否有客人忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记。
（ 8 ）配合搬运物品及资料送到指定地点。
（五） 24 小时监控工作
职责范围：负责 24 小时办公楼内监控和夜间红外线报警系统的监视、监听工作。
管理标准：夜间值班必须保证两人，并时时监控，视线不得离开画面，保证不留死角。
四、费用构成
本物业的管理服务费用实行包干制。该费用是一年物业管理服务总费 ( 含税价 ) ，包括：物业人员工资及保险 (
养老险、失业险、工伤险、人身意外伤害险 ) ，工会经费，管理费，税金，不包括工具和物料费用。
五、违约责任
( 一 ) 物业公司必须服从采购人管理如违反以上约定采购人有权终止合同；
( 二 ) 采购人有权对物业公司进行监督和管理，采购人每季度对物业服务测评一次，如干警满意度不足 70%
，采购人有权终止合同，解除物业公司的物业服务。
六、其他要求
（ 1 ）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
（ 2
）严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
（ 3
）物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。
（ 4 ）因物业公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。
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